迷失之三：缺乏合理的业态组合
    一方面，商业房地产的业态定位不能是单一的，而是要根据市场细分后消费群体的不同，对商业房地产中的业态进行组合。比如广州中泰广场曾把自己的经营内容定位为百货业，商场一到七层都由百盛百货经营，结果效果不甚理想。目前，该广场放弃大而全的经营内容，大量减少家电、家庭百货及男士服饰等经营项目，让位于女性服饰、化装品、饰品等，籍此吸引市场细分后的消费者。另一方面，商业房地产的业态组合也不能是杂乱无章的。很多商业房地产开发商在急功近利的心态影响下，急于收回投资资金，将商铺进行散售，一旦散售，失去规划性，造成业态组合及品牌选择上的不合理，必将导致经营失败。
    因此，商业房地产要讲究“错位经营，和谐互补”。重庆目前规模最大的街区型购物广场----龙湖北城天街就是注重业态组合及品牌选择匹配的一个成功例子。坐落其中的银太百货引领时尚潮流，华联商厦走大众之路，天街商铺则是精品店、特色店，强调个性与品位，三大形态相互区别却又呼应。      
从泰龙现代商城看商业房地产的定位策略
    “知此知彼，百战不殆” 有不少房地产业内人士曾言，定位精准乃是商业房地产开发制胜的关键。商业房地产开发就如打仗，若想取胜，必须知己知彼。让我们剖析泰龙现代商城案例来分析商业房地产的定位策略的基本模式。正如世界上没有一片一模一样的树叶一样，泰龙现代商城案例仅仅是可供借鉴，但是绝对不能照搬照抄，照搬照抄只会死路一条。
    一个商业房地产项目开发在考虑战略定位时，首先要考虑的就是三大问题“做什么？”“怎么做？”“在哪里做？”
    商业房地产模式定位模型

一、泰龙现代商城的主题定位（做什么）
    没有主题定位的商业房地产就好比人没有了魂。主题化定位是指最大化聚合某一品类的商品，在此类商品中取得最丰富的优势。主题定位是为了创造产品的差异化。有了鲜明主题定位的房地产，才能起到三方面积极的作用。一是可以了解自己的特色和项目鲜明地个性，将自己和众多商业房地产区分开来。二是才能起到聚众效果。三是锁定目标消费群体。
    泰龙商业城的目标定位是成为全国一流、能为泰州市城市形象、经济发展提供强劲动力的以主营大型仓储式建材市场、四星级大酒店为核心业务的商贸城。而集市场、酒店、仓储、写字楼、配套住宅为一体的高档建筑群落。下面我们来看泰龙主题定位的几个要点。
    1、市场细分，差异化策略
    目前商业房地产的开发商主要以投资购物，娱乐休闲类商城为主，而鲜有投资在以建材市场和星级大酒店为核心业务的商贸城。理由是：一方面是建材是个朝阳产业。从产业关联角度看，装饰建材需求量将有快速增长。据有关部门测算，住宅投资的诱发系数为1.5---1.7，也就是说，每投入100元的住宅投资，可拉动150元到170元的相关产业(建材、冶金、商业、服务业等许多行业的发展)需求；每销售100元的住宅可以带动130元到150元的其它商品销售。 业内人士预测，未来10年甚至更长一段时期内，我国建材工业的发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点。另一方面是整个苏中缺乏具有辐射能力的大型建材市场。
    2、档次定位，打造鲜明主题
    长期以来，建材市场大都徘徊在较低管理层次，这也是目前大多数建材市场的现状。据相关统计资料，建材工业的迅猛发展促使了商家千方百计努力争夺中国建材业这块诱人的“蛋糕”，但是建材经营模式也面临着大洗牌，根据联纵智达对全国、江苏及泰州周边的建材深入市场研究，证明在以泰州为中心辐射的物流半径内缺乏一座中高档次的建材市场。泰 龙将自己的档次定位为全国一流的以建材和酒店为核心业务的高档的商贸城，从而区别于一般的建材批发市场。另外，从建材市场的竞争发展来看，消费者对建材市场的品牌要求越来越高，而且建材市场已开始走向细分化、专业化和精细化，从一个简单的交易场所向渠道品牌建设转换。
    二、泰龙现代商城的功能组合定位（怎么做）
    商业地产还要讲究功能组合定位。功能组合定位也称为“综合性定位”。综合性定位是指融合多种功能业态，以一站式服务为顾客创造方便的策略。
    正如前文分析的，商业房地产的功能定位的其中一个重要原则就是“错位经营，优势互补”，使商业房地产中的几个功能模块产生协同效应，而不是几个功能模块的简单垒加。
    泰龙现代商城包括多种物业形态：建材交易市场、四星级酒店、商业（包括购物中心和写字楼）、配套住宅、配套仓储等，但是泰龙现代商城的投资重点是在长期运营的建材交易市场、酒店和商业物业。住宅和仓储是作为建材交易市场的配套内容。下表将分析泰龙现代商城功能模块的产业关联度，从而考察几个模块是否能够实现优势互补。
    功能模块关联度分析对比图
    从上面模块分析，我们可以看到：一是作为核心业务的建材市场和酒店并具有互补性。二是这几大功能模块可以形成一个优势互补的产业链。
    三、泰龙现代商城的区域定位（在哪里做）
    大环境位于经济基础良好的江苏省，中环境位于苏中，泰州、海陵工业园区环境包括便捷的交通、物流等基础设施完善，周边建材市场竞争不是很激烈，且无上规模、管理规范的建材市场。
    泰龙现代商城的项目区域定位具有以下几大特性：
    一是商业形态的多元性
    泰州具有雄厚的工业基础，各类工业企业三、四万多家，其中规模以上企业1083家，涌现了春兰集团、扬子江药业集团、陵光集团、中丹集团、兴达钢帘线、新世纪造船等一批销售突破10亿元或利税过亿元的企业。雄厚的工业基础对于泰州的经济发展和收入水平上升提供了强劲的推动力。泰州市的固定资产投资多年来一直保持较快增长，交通、邮电、市政基础产业高速发展。全市拥有各类市场360个，其中超亿元市场25个，商贸餐饮等传统产业持续增长，金融保险、信息咨询、社区服务、房地产等产业迅速崛起。良好的商业氛围和健康发展的房地产业为建材市场的永续经营奠定了基础。
    二是 配套政策具有吸引力
    良好的招商引资环境，一站式办公制度、现场办公制度使投资项目的审批时间大为缩减,审批程序趋于简单化。这些改革为外来投资者提供了极大的方便。优惠的税收政策为投资者的决策加了一个重重的砝码。
    三是地段交通的便利性
    泰龙商业城的目标定位是成为全国一流、能为泰州市城市形象、经济发展提供强劲动力的以主营大型仓储式建材市场、四星级大酒店为核心业务的商贸城。集市场、酒店、仓储、写字楼、配套住宅为一体的高档建筑群落。这个定位的选址对物流、交通的便利性有着非常高的要求。泰龙商业城的开发商在选址的时候充分考虑到了这点。
    一是各县（市）区高速公路四通八达。海陵工业园区最繁华的两条道路――济川东路与328国道交汇处，其中济川东路是泰州市政府规划的东西向商业主干道。泰州境内高速公路达132公里，京沪高速、宁通高速、盐靖高速在此交汇，目前境内的沿江高等级公路正在建设之中，不久即可四通八达。
    二是铁路运输便利。南京至泰州的宁启铁路已于2001年1月开工建设，2004竣工营运，泰州已有新长铁路、宁启铁路两条铁路交汇境内。从泰州站乘火车到达全国各地。
    三是航空运输便利。泰州距周边多个航空港都在数小时车程，交通便利。其距上海虹桥机场2个小时，浦东机场3个小时，南京禄口机场2小时，常州机场1个多小时。区域交通的便利性这对于物流要求非常高的建材市场选址是有很大吸引力的。
    四、泰龙现代商城的客户群定位
    泰龙现代商城将客户群体锁定建材市场各功能区的大客户。选取大客户可以：
    (一)、可以解决远距离的物流问题。众所周知，建材业产品基本上都属于份量重，搬运不易的产品，无论是瓷砖、石材、板材、卫浴，还是涂料油漆等，而且大多不在本地生产，所以对物流的要求很高，而这一问题不是所有的经销商、摊主可以解决的，大客户的入驻，利用其强大的物流资源，将有效解决产品的运输来源问题。
    (二)、可以解决本市场内的产品配销问题，大客户一般除了具有大物流能力外，还具有产品品种齐全、仓储量大、品牌号召力高等特点，大客户的入驻可以有效满足二级分销商、小摊位经营主对产品配销问题。
    五、泰龙现代商城的竞争对手定位
    整个苏中缺乏具有辐射能力的大型建材市场，整个建材市场的业态分布在泰州是比较低的。并且，随着整体泰州市的经济推动，现有泰州的建材市场规模上无法形成影响力和产业突破，形象上跟泰州未来的城市定位不匹配。现有体量对于周边城镇基本形成不了什么辐射作用。泰州现有五家建材市场（华林、南海、温泰、好易家、海泰尔）的运营情况，除海泰尔倒闭外，其他都比较可观，商户普遍具有较强承租能力。"